开发商轮流“坐庄”催土地价格飙涨

2016年上半年，“地王”成为土地市场关键词。成交价、成交额、溢价率从一开始的一月一刷新，到后来一周一刷新，从一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天内几次打破刚出炉的纪录。行业资产泡沫显现，专家提醒，这里面酝酿着巨大的市场风险。

上半年300城土地出让金总额超万亿

中国指数研究院数据显示，二季度以来，以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出，二线城市地价领涨，部分城市土地市场存在过热风险。

今年上半年，全国300个城市楼面均价及溢价率持续上涨，土地出让金总额为10818亿元，同比增加了34％。

楼面价方面，今年上半年，全国300个城市成交楼面均价为1659元／平方米，同比上涨35％；其中住宅类用地成交楼面均价为2972元／平方米，同比上涨55％。溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市土地平均溢价率41％，较去年同期上升31%；其中住宅类用地平均溢价率53％，较去年同期上升41%。

据记者了解，本轮市场爆发的主要导火线与原因都在于信贷的释放量，居民杠杆在不断的增加，从而形成了泡沫。

在房地产调控放松情况下，天量货币大水漫灌，部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市，不得不依靠地产调控政策的刺激，产生对区域楼市短期的利好拉动。

开发商轮流“坐庄”催土地价格飙涨

值得注意的是，土地价格的飙涨不仅仅由于政策与信贷的推动。有业内人士指出，开发商轮流坐庄、通过制造新地王解套旧地王也是造成地价节节上涨的重要原因。

除了开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。今年6月30日，象屿地产以高达193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地，总价21.2亿元，楼面地价2.63万元／平方米；而在1个月前，象屿地产则在同一区域以总价21.5亿元、楼面价2.26万元／平方米的价格拿下一块宅地，用时一个月实现“自我解套”。

在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录无疑是房企降低拿地风险的好办法。“地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础。

高价拿地也是房企在资本市场存续的一种方法。上市房企财务报表的资产计算是由其开发的商品房库存以市场价格评估计算而来。因此，虽然地价依然高企，但如果不拿地，上市房企在资本市场上的故事就讲不下去。没有土地储备的房企，就相当于没带弹药上战场的士兵。

下半年政策趋紧土地泡沫风险显现

近日，中央首次提出要抑制资产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，从上半年中国经济表现看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目标，但很大部分源于上半年地产发力，而资产泡沫主要聚焦在房地产行业。

在现实的资产市场上，经常可以观察到的经验现象是，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格却会持续上升，从而产生资产泡沫现象。而从资本市场看，主要的资产泡沫有股市与房地产市场。

对部分热点城市，政策转变的信号已经非常明显，房地产市场的“去杠杆”化也势在必行。随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，无疑将对房地产市场产生极大冲击，特别是部分热点二线城市，市场将面临量缩滞涨局面。